О чем спрашивать в отделе продаж застройщика

Для покупателей квартир в новостройках Домик приготовил список вопросов, которые непременно нужно задать в отделе продаж приглянувшейся новостройки.

Прежде всего, еще до того, как отправляться в отдел продаж, поинтересуйтесь репутацией застройщика и историей его предыдущих объектов. В этом помогут интернет-форумы. Если застройщик неизвестный, сомнительный или у него много проблемных объектов, это обнаружится практически сразу.

Например, если каждый объект застройщика строится без необходимой разрешительной документации — это уже повод хорошенько подумать, стоит ли вообще иметь с ним дело.

Если же репутация у компании хорошая, проблем со сдачей предыдущих объектов не было, и цена квадратного метра вас устраивает, смело отправляйтесь в отдел продаж. Будьте готовы задать ряд обязательных вопросов и потребовать соответствующие документы — это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.

Требуйте разрешения

Есть два основных документа, необходимых для ведения строительных работ. Это правоустанавливающие документы на земельный участок, который застройщик планирует застроить, и декларация или разрешение на проведение строительных работ. Без них строительство незаконно.

К правоустанавливающим документам — у застройщика должен быть один из них - относятся свидетельство о праве собственности на земельный участок, госакт, который подтверждает право собственности, или договор аренды участка.

В случае, если у застройщика есть только договор аренды, обратите внимание на срок действия договора - он не должен заканчиваться раньше или одновременно с планируемой датой ввода дома в эксплуатацию.

В правоустанавливающих документах содержится информация о целевом назначении участка. Это должно быть строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома. Застройщики нередко грешат тем, что начинают строительство многоквартирных домов на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство — введение в эксплуатацию таких объектов может быть проблематично.

Второй необходимый документ — заверенная ГАСК декларация о проведении строительных работ или разрешение на их проведение. В документе обязательно должна быть указана категория сложности строительства и этажность здания. Если реальное количество этажей больше запланированного, это тоже чревато проблемами на этапе ввода в эксплуатацию.

В идеале, эти документы должны быть на сайте застройщика. В крайнем случае, в отделе продаж их предоставить обязаны. Если же менеджеры под тем или иным предлогом документы предоставить не могут, не спешите расставаться со своими деньгами.

Как инвестировать?

Второй вопрос, который обязательно нужно задать при общении с менеджерами, - это схема, по которой осуществляется инвестирование.

Справедливости ради, 100% гарантии, что вы получите свою квартиру в надлежащий срок, не дает ни одна из десятка существующих схем. Но, согласно закону «Об инвестиционной деятельности», только четыре схемы легальны. Это фонд финансирования строительства (ФФС), покупка беспроцентных целевых облигаций, фонд операций с недвижимостью и институты совместного инвестирования. Большинство надежных застройщиков используют ФФС или выпуск целевых облигаций — другие схемы в Украине не прижились.

Эксперты-юристы утверждают, что инвестирование через фонд финансирования строительства менее рискованно для инвестора.

Участие в жилищно-строительном кооперативе — тоже вполне легальная схема, но в этом случае инвесторы берут на себя все риски.

Такие схемы как предварительный договор купли-продажи, продажа имущественных прав, закладные и форвардные контракты, являются полулегальными и потому более рискованными.

Из чего строят ?

Технология строительства и материал стен — основные характеристики прочности, устойчивости и экологичности зданий.

Наиболее прочные и долговечные — здания построенные по монолитно-каркасной технологии. Да и строятся они относительно быстро.

В качестве материала стен в таких домах может использоваться керамический или силикатный кирпич, кератерм (материал, похожий на керамический кирпич по структуре, но более легкий и «дышащий») газобетонные, пенобетонные, керамзитобетонные блоки или керамзитобетонные панели.

Самой экологичной по-прежнему считается технология кирпичной кладки, особенно если кирпич красный. Но строительство по этой технологии дольше, дороже, чем монолит, и высота зданий ограничена 16-18 этажами.

Дома, построенные по технологии «сборная панель» (и монолитно-панельные) — самые дешевые и строятся быстрее других. Современная панель — это, конечно же, не та панель, из которой строили «хрущевки» - по тепло- и звукоизоляции современные панельные дома почти не уступают кирпичным. Зато существенно уступают по экологичности.

В разговоре с менеджером отдела рекомендуется уточнять не только материал наружных стен, но и межквартирных и межкомнатных перегородок. Случается, что в кирпичных домах для межкомнатных перегородок с целью экономии используются газобетонные блоки («дышат» такие стены хуже) или гипсокартон (при надлежащем использовании не самых дешевых материалов, почти не уступает кирпичу).

Чем утепляют?

Технология утепления дома не менее важна, чем материал стен. Таких технологий сегодня всего две — вентилируемого фасада и мокрого фасада. А вот материалы могут отличаться.

Технология вентилируемого фасада используется для утепления домов бизнес-класса и выше. Она вполне экологична и долговечна. В качестве утеплителя обычно используется минеральная вата или ее разновидность — базальтовая вата.