Покупаешь новостройку - это нужно знать: как расторгнуть договор инвестирования

Покупаешь новостройку - это нужно знать: как расторгнуть договор инвестирования

Если средств на погашение полной стоимости квартиры в новостройке не хватает, инвестор может расторгнуть договор и заплатить штраф застройщику. Или найти более приемлемую альтернативу.

Цены на квартиры в новостройках растут вместе с курсом доллара. Сегодня доллар стабилен, и многие застройщики предлагают существенные скидки и акционные условия покупки квартиры.

Но для тех, кто заключил инвестиционный договор год назад на условиях рассрочки, окончательная цена квартиры часто оказывается в полтора раза выше изначальной.
Что в таком случае делать инвестору – расторгать договор и пытаться забрать свои деньги или изыскивать способы заплатить ставшую неподъемной сумму?

По словам девелоперов, несмотря на то, что под конец строительства цена квартиры часто существенно вырастает, инвесторы не спешат разрывать договора с застройщиками. По сравнению с прошлым годом количество таких случаев выросло менее чем на 1%. Чаще всего разрывают договора инвесторы объектов эконом-класса, которым банально не хватает денег, и покупатели, которые заключили договора в феврале-марте 2015 года – в период, когда курс доллара достиг пика – но не смогли конвертировать сбережения для полного погашения стоимости квартиры по этому курсу.

Если же договор инвестирования заключен год-два назад, разрывать его для покупателя более чем невыгодно. Во-первых, придется заплатить штраф, во-вторых, учитывая курсовую разницу, за возвращенную сумму вряд ли можно будет купить что-то другое.

В случае, если денег на погашение остатка по договору не хватает, но отказываться от жилья не хочется, можно попытаться договориться с застройщиком о замене объекта инвестирования на меньший по площади и более дешевый. Застройщики охотно идут на такой шаг – им выгоднее сохранить покупателя и деньги. Крупные компании предоставляют возможность сменить объект инвестирования как на меньший по площади, так и на больший. При этом, выбрать квартиру можно не только в том же, но и в другом доме или комплексе.

Однако комиссию заплатить все-таки придется. Ее размер колеблется в пределах 2% в зависимости от суммы разницы.

Единых правил выхода инвестора из проекта нет. Зачастую этот вопрос регулируется условиями договора. Инвесторам, заключавшим договора через участие в Фонде финансирования строительства или покупку беспроцентных целевых облигаций, несколько проще – законодательство предоставляет им возможность расторгнуть договор по согласию сторон, в одностороннем порядке или по решению суда.

Большинство договоров расторгается по согласию сторон. Инвестору нужно письменно предупредить застройщика о намерении выйти из проекта и подписать соглашение о возврате средств.
Если в договоре не предусмотрена возможность выхода инвестора из проекта в одностороннем порядке, его заявление о выходе считается спором, и вопрос решается в суде.

В отдельных случаях, в договорах прописывается возможность расторжения договора в одностороннем порядке только застройщиком - при условии, что инвестор не выполняет свои обязательства. Но в таких случаях на инвестора накладывают еще и немалые штрафы (до 60% годовых за каждый день просрочки). Следовательно, после расторжения договора на руки инвестор получит вложенную сумму с вычетом всех штрафных санкций. Застройщику достаточно отправить инвестору уведомление о расторжении договора.

Сложнее участникам жилищно-строительных кооперативов. Они могут получить обратно вложенные средства только в соответствии с уставом. Чаще всего в уставе прописывают возможность возврата средстве по истечении двух лет. Даже при стабильной финансово-экономической ситуации это не слишком удобно. А в случае инфляции инвесторы ЖСК могут потерять очень много.

Условия расторжения обычно прописываются в договоре инвестирования и предполагают уплату комиссий и штрафов застройщику.

Так, в договорах участия в ФФС предусмотрена «оплата управителю фонда за оформление отказа от участия», размер которой составляет 5% стоимости объекта на момент подачи заявления о расторжении договора.

У отдельных застройщиков, помимо комиссий, есть и штрафы, размер которых может достигать 30% стоимость квартиры. На этот пункт стоит обращать внимание при заключении договора.

Обычно внесенные средства, с вычетом комиссий и штрафов, возвращают в срок от 15 до 90 дней. Если, конечно, договором не предусмотрено возвращение средств после повторной реализации квартиры – в таком случае, инвестору придется ждать долго, поскольку возможности самостоятельно отследить, когда квартира будет продана, у него нет.

Альтернатива – переуступка

Главное преимущество переуступки прав состоит в том, что инвестор сам ищет покупателя для своей квартиры, а не надеется на «милость» застройщика.

В отличие от отказа от участия в договоре, процедура переуступки регулируется

Гражданским кодексом Украины и осуществляется в несколько этапов:

- заявление на имя застройщика о желании выйти из договора путем уступки прав;

- получение согласия застройщика;

- поиск покупателя;

- соглашение о смене стороны договора.

При этом, заплатить застройщику вознаграждение за смену стороны договора все равно придется. Размер вознаграждения – от символических 0,1% до 5%. При уступке прав ближайшим родственникам, сумма обычно меньше. У некоторых компаний переуступка возможна только в случае погашения полной стоимости квартиры.

В большинстве случаев застройщики предлагают инвесторам типовые договора, в которых прописаны выгодные им условия возврата средств. Юристы советуют обратить на эти условия очень пристальное внимание и, в случае, если условия неприемлемы, настаивать на отходе от типового соглашения и изменении условий на более выгодные для инвестора.