Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

Преимущества и недостатки инвестирования через Фонд финансирования строительства

Одна из важнейших характеристик — схема инвестирования. Всего таких схем существует около десятка, но ни одна из них не дает 100% гарантии, что строительство будет закончено в срок. И все же, есть схемы законные и потому более надежные, и полулегальные, создающие существенные риски для инвесторов.

Согласно Закону Украины об инвестиционной деятельности, законными считаются 4 схемы инвестирования. Это Фонд финансирования строительства (ФФС), покупка беспроцентных целевых облигаций, Фонды операций с недвижимостью и Институты совместного инвестирования. Последние две схемы в Украине не прижились, а вот через ФФС и продажу облигаций реализуют квартиры в строящихся домах большинство ведущих застройщиков столицы.
Поговорим о Фонде финансирования строительства.

Согласно закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», Фонд финансирования строительства — это средства физических и юридических лиц, которые аккумулируются для ведения строительства с последующей передачей объекта в собственность этих лиц.

Существует 2 типа ФФС — А и Б. В фондах типа «А» определяет стоимость строительства и отвечает за аккумулирование необходимых средства заказчик строительства, в фондах типа «Б» этим занимается управляющий ФФС. В Украине фонды типа «Б» не создаются — это слишком дорого, да и не выгодно для застройщика.

Согласно упомянутому закону «О финансово-кредитных механизмах», создавать Фонд финансирования строительства могут банковские учреждения и финансовые компании, владеющие лицензией на осуществление деятельности по привлечению средств для финансирования строительства или операций с недвижимостью. При этом, уставной капитал такого учреждения должен составлять 1 млн евро и быть полностью внесен до начала привлечения средств на строительство.

Контролируют работу Фонда НБУ, если управляющий банк, или Нацкомиссия по регулированию рынков финансовых услуг, если управляющий — финансовая компания.
Банк-управляющий ФФС открывает счет Фонда на своем балансе. Если же управляющий — финансовая компания, она должна открыть счет в любом выбранном банке. Этот счет и будет счетом Фонда.

Создание ФФС начинается с разработки и утверждения его правил и механизма взаимодействия между сторонами — заказчиком строительства, застройщиком, управляющим ФФС и доверителем (инвестором). Затем открывается счет, на котором предполагается аккумулировать средства для строительства. После этого заказчик строительства передает свои функции застройщику (если это разные организации), а застройщик подписывает договор с управляющим ФФС и берет на себя обязанность построить, ввести в эксплуатацию определенный объект и передать его в собственность доверителей.

На этапе привлечения средств в ФФС инвестор — доверитель — заключает договор с фондом, а тот, в свою очередь, закрепляет за ним определенный объект (квартиру). После оплаты 100% стоимости объекта управляющий уступает права на него доверителю, а полученные средства перечисляет застройщику. По окончанию строительства застройщик передает объект инвестирования в собственность инвесторов. После передачи всех объектов в собственность доверителей, ФФС ликвидируется.

При этом все права на строящийся объект застройщик передает управляющему ФФС, и договор уступки имущественных прав между управляющим и застройщиком заключается отдельно. Теоретически, если застройщик не выполняет своих обязательств, управляющий ФФС может расторгнуть с ним договор и заключить его с другим застройщиков. На практике, конечно, это едва ли осуществимо.

Примечательно, что ФФС не является юридическим лицом, и, в случае его ликвидации, средства остаются на счету и могут быть переданы другому управляющему для продолжения строительства.

Преимущества Фонда финансирования строительства

1. Создание и работа Фонда четко регулируются законодательством.

2. За инвестором закрепляется конкретный объект, а его интересы защищены законом. Это минимизирует риски двойных продаж.

3. Многоуровневый контроль: ФФС обязан контролировать застройщика, в то же время деятельность Фонда контролируется государством.

4. Минимизация не целевого использования средств: средства, аккумулированные для строительства каждого отдельного объекта, отделены от других активов ФФС.

5. Теоретически существует возможность сменить застройщика или управляющего, если они не выполняет своих обязанностей. Но практически это вряд ли осуществимо, поскольку зачастую ФФС создаются и контролируются строительными компаниями.

6. Создание ФФС предполагает наличие полного пакета разрешительной документации на строительство.

Недостатки ФФС

1. В Украине Фонды финансирования строительства в подавляющем большинстве случаев создаются застройщиками и ими же контролируются. Во-первых, что существенно снижает возможности для контроля управляющим застройщика, а во-вторых, в типовом договоре интересы застройщика обычно защищены больше.

2. При отказе доверителя участвовать в ФФС, внесенные средства возвращаются ему только после того, как закрепленный за ним объект будет продан другому инвестору, или после введения дома в эксплуатацию.

3. Инвесторы не могут зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Впрочем, такую возможность исключают большинство схем.

4. Отсутствие прямых взаимоотношений доверителя с застройщиком — это усложняет возможность предъявления ему претензий.

5. Не предусмотрено страхование ответственности застройщика за несвоевременное введения объекта в эксплуатацию.

Застройщики говорят, что ФФС - это практически 100% гарантия того, что инвестор получит свою квартиру в срок. На самом деле, абсолютно гарантии нет, но на сегодняшний день Фонд финансирования строительства считается самой надежной из существующих схем инвестирования.