ЄДР, ДІАМ, судовий реєстр, земля, схема фінансування, історія здачі — що і де перевіряти самостійно, перш ніж підписати договір.
Купівля квартири в новобудові — це кредит довіри забудовнику на 1–3 роки. Ось перевірка, яку можна зробити за один вечір безкоштовно, і яку KVA робить для кожного ЖК з позначкою «Перевірений забудовник».
Знайдіть у договорі назву та код ЄДРПОУ компанії-продавця. У Єдиному державному реєстрі перевірте: стан «зареєстровано» (не «припинено»), дату реєстрації, керівника, бенефіціарів. Компанія-одноденка, створена за пів року до старту продажів, — привід поставити запитання.
У реєстрі Державної інспекції архітектури та містобудування має бути дозвіл на виконання будівельних робіт саме на цю адресу з правильним замовником. Без дозволу — це не будівництво, а котлован.
Витяг із Державного земельного кадастру: цільове призначення «для будівництва багатоквартирного житла», а не «індивідуальне» чи «сільськогосподарське». Оренда землі має діяти довше за термін будівництва.
У реєстрі судових рішень шукайте назву забудовника й ЖК. Кілька спорів з підрядниками — нормально; десятки позовів від інвесторів про повернення грошей — ні.
Безпечні для покупця: договір купівлі-продажу майнових прав із реєстрацією спеціального майнового права (з 2023 року), фонд фінансування будівництва (ФФБ), інвестиційний договір через ІСІ з реєстрацією. Насторожують: попередні договори без реєстрації, «сертифікати», оплата на ФОП.
Скільки будинків компанія ввела в експлуатацію і чи в строк. У картці забудовника на KVA є лічильники зданих і споруджуваних ЖК і середня затримка в місяцях. Затримка до 6 місяців — ринкова норма; понад рік — системна проблема.
Відвідайте майданчик двічі з інтервалом у місяць або порівняйте фото звітів. Кран стоїть і людей немає — гроші «заморозились».
Якщо ЖК коштує на 30 % дешевше за сусідів того ж класу — це або старт продажів з доплатою пізніше, або проблема з документами. Порівняйте з цінами по місту.
Читайте відгуки на незалежних майданчиках, а не на сайті забудовника. На KVA відгуки проходять модерацію, а забудовник може відповісти публічно.
Картки забудовників із перевіркою реєстрів і відгуками — у розділі Забудовники.
У Єдиному реєстрі ДІАМ (e-construction.gov.ua) за адресою або назвою замовника; дозвіл має бути чинним і виданим на цю ділянку.
Механізм з 2023 року: право на ще не збудовану квартиру реєструється в державному реєстрі за покупцем, і забудовник не може продати її двічі.
Ні. Оплата має йти юридичній особі-забудовнику або через ФФБ/ІСІ за зареєстрованим договором.
