Какие документы должны быть у застройщика?

Когда приходит время, многие задаются вопросом покупки своего жилья. Но как в этом не прогадать и купить недвижимость выгодно без рисков? Если вы решили приобрести квадратные метры в новостройке, необходимо взвесить все "за" и "против". В этой статье мы поговорим о разрешительных документах, которые должны быть у девелопера при строительстве новостроя.

Следуя законодательству Украины и опыту многих юридических компаний, мы выделяем три основных группы документов:

1. Документы, в которых подтверждается статус застройщика и ген.подрядчика (если таковой имеется). Здесь должны быть такие разрешения:

• выписка из Гос.реестра юридических и физических лиц;
• устав;
• бумага о назначении руководителя;
• на документы от юр.лица, подписанные представителем, нужно сделать доверенность;
• лицензия о деятельности в строительстве архитектурных объектов. Такая лицензия нужна при возведении объектов IV и V категорий.

Посмотрев эти документы, можно провести общую юридическую проверку застройщика или ген.подрядчика. Также можно проверить уполномоченные лица этих предприятий и их ограничения. Если в проекте участвуют другие юр.лица, стоит потребовать пакет документов и от них. Если привлечение средств осуществляет фондом финансирования строительства, в обязательном порядке убедитесь в наличии лицензии на привлечение средств.

Проверить надежность застройщика

Для инвесторов таких операций может быть недостаточно, и они дополнительно могут сделать следущее:

• запросить в налоговой службе справку об отсутствии задолженности по уплате налогов;
• отчет о финансовом результате деятельности компании за последний период (важно знать, что застройщик может отказать в показе бумаг или покажет, но на них будет искаженная картина финансовой ситуации);
• проверить наличие ипотек, арестов или залогов на недвижимость, связанных со строительной организацией;
• судебные решения и приговоры;
• производства, где должник – данный девелопер;
• поискать в СМИ любую информацию, связанную со строй.компанией.

Такие действия позволят грамотно провести анализ информации о строительном предприятии. После этого Вы можете сделать вывод о его добросовестности и обезопасить себя от сомнительных сделок.

2-я группа документов:

Это бумаги, необходимые для строительства того или иного строй.объекта, а именно:

• документы, подтверждающие владение землей и использование ее именно в целях застройки;
• документ, позволяющий застройщику строить на земельном участке, если последний находится в собственности или в арендном пользовании третьего лица;
• документация по проекту и разрешение на ведение работ на объекте. Она состоит из 4-х частей:

1. дизайн-проект;
2. ограничения и условия в градостроении;
3. тех.условия;
4. заключение экспертов по документам.

• декларация о начале работ I — III категорий сложности, зарегистрированная госархстройконтролем;
• уплата паевого взноса на развитие инфраструктуры;
• для построенных зданий необходима декларация о готовности к эксплуатировании новостройки.

Очень часто бывают случаи, что нет возможности проверить документы, так как строительная фирма может просто не давать документы клиентам для ознакомления. В Украине распространенное явление, когда девелопер привлекает средства с инвесторов не собрав весь пакет разрешений на стройку или же не пытается их собрать, просто давая взятки некоторым ведомствам. Перед покупкой “квадратных метров” обязательно проверьте все разрешения. Это обезопасит Вас от ненадежной сделки. В случае, когда Вы не в состоянии проверить все самостоятельно, обратитесь за помощью к специалисту в юридических вопросах такого характера.

Схемы инвестирования в новострой

3-я группа документов:

Эта группа связана с продажей жилья от застройщика. Единого перечня документов здесь нет, так как все зависит от выбранного механизма привлечения инвестиций строй.фирмы.

Если применяется механизм Фонда финансирования вкладов, то это будет договор на участие, заключаемый управителем с инвесторами, так зваными доверителями, утвержденные управителем правила ФФС, договор строительства объекта жилой застройки, договор поручения (с отлагательными условиями), договор уступки имущественных прав на объект строительства (с отлагательными условиями), договор ипотеки имущественных прав на объект строительства.

Есть механизм, где используется Институт совместного инвестирования. В таком случае заключается контракт между застройщиком и фин.посредником, а с инвестором – договор купли-продажи. Иногда заключаются форвардные договора между ИСИ и строительной компанией, где Институт продает деривативы инвесторам. При выпуске облигаций, в зависимости от схемы продажи, нужно ознакомиться с условиями их выпуска. Если Вы покупаете у посредника, ознакомьтесь с договором приобретения. Если застройщик использует альтернативные схемы привлечения денег на стадии строительства, документы могут существенно разнятся в зависимости от схемы. Это может быть договора:

• купли-продажи;
• ипотечные;
• договор займа;
• купли-продажи имущественных прав;
• договора уступки права требования;
• о паевом участии в кооперативе и прочие.

Принимая во внимание все эти факторы и нюансы, инвестор должен очень серьезно подойти к выбору нужной новостройки, застройщика и проверить все риски инвестирования!